站在现金肩膀上房地产行业的“道”和“术”

房子是百姓生活必需品，房地产产业链又汇集了最密集的资金，近年来房价的全国性上涨幅度之大、范围之广甚至达到历史最高峰，房产周期似乎进入了下行阶段。有关泡沫经济、鬼城、房价下跌、资金链断裂言论甚嚣尘上，而我国为防止经济增长偏快转向过热、防止由结构性通货膨胀转向全面的、较高的通货膨胀，开始调整房市结构、防止房地产价格上涨过快和挤压房市的泡沫以避免出现大的资产泡沫化，政府也出台了相应政策。房产领域主体企业在供需不平衡的市场现状面前，开始向产品多元化、行业多元化方向发展，细分领域将受到房企的青睐，已经慢慢摆脱对最早高暴利住宅的依赖。

 房地产全面市场化释放了计划经济时期的巨大需求，经济高速增长和城市化也进一步推动了地产领域的发展。房地产市场已趋于完善和成熟，规模与建筑面积达到前所未有高峰，同时，形成了包括土地、建材、交易及房产金融服务等行业多链条产业链。我国房地产经过十多年的突飞猛进，为中国经济增长贡献了就业、增收、巨额外汇储备和税收收入,从而加强城市化进程的基础设施和民生建设。房地产已经成为“中国式增长”的中坚力量。

从市场状况来看，我国房地产虽然保持了年均20%多的增长速度，但供需仍处于不平衡状态。城市化进程带动了城市就业和人口增加，居民收入提高和商业地产服务的发展打开了需求缺口。另一方面，房地产从民生需求演变为投资品，虽然房价一路上涨，但投资投机行为仍然大部进军，投资投机的过渡已经促使房价非理性快速上涨，与经济增速和居民收入增长严重脱轨。

高房价带来的资产泡沫一说给房地产行业前景和金融安全带来稍许阴影，也阻碍了正常购买需求和推动内需，但城市化进程的重要一项便是“居者有其屋”。因此，我国房地产在未来仍然拥有巨大的上升空间，仍然可以成为经济增长的重要推动力。

 市场维稳  探索长效机制

2013年仍然是一个调控年，随着新国五条的落地，各地政策一一出台，似乎意味着市场预期将受严重影响。深究新政策，除了继续坚持限购、限贷等，多地完善了保障房、公租房相关机制。以及在房地产行业的源头土地上探索改革思路，规范租房市场。这一切表明新一届的政府更注重房地产市场的长效调控机制，无论是逐步细化的保障房制度，还是推进全国住房信息联网和不动产统一登记制度，都是为了在一定程度上稳定市场预期，以期摆脱行政调控措施，健全房地产市场制度。但从市场反响来看，看似强势的调控政策并未起到实质意义的调控作用，房价依旧持续上涨。

城镇化、保障房和公租房是国家一直坚持的策略，保障房政策上侧重公平分配、科学管理、配套设施建设,各地政策注重细化与落实。而公租房是2013年上半年各地政策的另一重点，或放宽申请标准或提取公积金付房租，均是为了解决低收入人群的住房需求。

房价日益高涨，越来越多人将视角指向了土地改革，期待扩大土地供应给持续上涨的楼市降温。各地在积极加大住宅用地计划供应的同时，也开始尝试适应本地的土地制度改革及创新供地机制。随着新型城镇化的逐步推进，土地制度改革也将进入实质破冰期。

另一方面，2013年关于房产税的传闻不断，中央文件《2013年深化经济体制改革重点工作的意见》以及国税局都明确表达要扩大房产税试点。房产税的意义在于更有效地调节市场供需结构，而非单纯抑制需求，在于保障市场发展的速度趋于平稳，而非抑制市场发展。为此，住建部和国土部积极推进全国住房信息联网、不动产统一登记，只有完善相关制才能全面开征房产税。

总体来看，2013年调控政策依旧是“旧政再提”，主要针对楼市上涨过快情况。虽然各地政策的执行力度不一样，但作为一种行政干预，对市场的影响是显而易见的，政策走向仍然是最重要的影响因素，但考虑到宏观经济的颓势以及中央要求稳增长的态度，政策会以稳定市场为主。房地产作为支柱型产业，政府在调控力度上非常谨慎。

要长远的保证房地产市场的良性发展，必须建立房价管理制度，更多依靠市场调节。鼓励土地改革制度的创新，加强保障房制度的完善，促进商品房租赁市场供应及交易系统的健全，保障租房者合法权益。不难看出，短期内针对房价的限购、限价等行政手段将继续有效，长期将依靠经济、税收等市场杠杆。尽管房产税扩围、以房养老等政策信息暂无定论，但仍表达了未来调控的某些趋势，或许，待短期的行政调控后，长期的经济手段逐步应市而生。

 市场涨  融资难

随着房价的持续攀升，各级政府频频出台政策以表控房价的决心，2013年上半年的楼市在政策的强势压制下逆势反弹，无论是新增供应还是成交面积，全国各地归结为一个“涨”字，全国商品房均价首次突破6000元/m²大关，延续2012年底的高成交态势。虽然于2013年2月底出台的新国五条强势影响了市场预期，但市场成交依然保持高位，价格整体保持平稳上涨。另外新增供应增速大于销售增速，随着市场需求呈回落态势，存量持续高升，开发商去库存的压力不断增加。各大房企开始采取高速周转的市场策略，相比少量分批的推盘模式，一次性大量推盘不仅要有雄厚的企业和品牌实力，以及准确的客群定位、前期充足的蓄客，更重要的是必须要有广泛认可的产品品质。这种供销方式是对当下房地产企业财务成本上升，利润下降的应对，期望快速回笼资金以缓解现金流困境。

受政策面、金融市场不确定影响，市场信心渐有走弱之势。从外部环境看，一线城市由于供不应求的结构矛盾导致房价持续上涨，政府面临舆论压力不会放松调控力度。

主推刚需产品，品牌企业占据优势

从成交结构上看，小户型撑起楼市成交半壁江山，刚需市场的旺盛需求，使得后期将有更多90方产品入市。而在政策调控下受影响较大的改善型房源在2013年上半年也有较好的销售局面，但鉴于大面积改善型的高位库存，房企后期仍面临去库存的压力。

纵观市场，另一个不能忽略的特征就是市场销售向品牌房企集中，以及外来大鳄扩张本地企业收缩的格局。以杭州市为例，2013上半年杭州市场前20名企业销售金额超市场总额五成，而本地房企只占其中的21%。随着行业调控政策趋于常态化，以及因金融市场风险加大而导致融资环境的的变化，将加速房地产行业的分化。标杆房企标凭借品牌影响力、资金优势和大的战略布局进一步扩大市场份额。本地企业只有继续追求品质的精美，寻求合作开发，才会有发展空间。

货币环境转变，保障自住需求

2013年上半年楼市的升温很大一部分源自宽松的货币环境,特别是土地市场。而钱荒事件中，央行没有释放更多的流动性,暗示货币政策已经由宽松转向稳中趋紧，一旦资金收紧，房地产的涨幅必定受抑制。2013年6月底，多地银行收紧首套房贷利率优惠，影响了购房者的预期，从而在根本上抑制了房地产市场需求增长。购房人观望、房屋销售乏力、房地产企业过度扩张导致产能严重过剩，而圈地猛增又引发房企大规模欠债。种种状况所带来的资金链紧绷并非房地产行业面临的资金链上的唯一问题，房地产股的领跌在一定程度上又促使了央行提高1%的准备金率，意味着又有4000亿元的资金被冻结，这对房地产业来说无疑是雪上加霜。

从银行贷款方面来看，人民银行初步统计，2013年上半年房产开发贷款余额超 3.2 万亿元，同比增长 12.3%，增速比2012年末高 1.6 个百分点。个人购房贷款余额超 8.57 万亿元，同比增长17.4%，增速比2012年末高 3.9 个百分点， 一季度增加 4662 亿元，同比多增 3088 亿元。

另外，李克强总理在部署金融支持经济结构调整和转型升级会议中明确表态支持居民购买首套自住住房。因此在银行业资金持续趋紧的背景下，新增贷款增速将有所减缓，但其中对居民首套自住购房需求的支持力度仍将持续。在抑制投资投机需求的同时重点支持居民合理性购房需求，“有保有压”仍然会是国家房地产调控不变的重心。

豪掷千金为土地  融资环境改变

土地依然是房企豪掷千金、激进拿地的标的物。2013年前三季度国有土地使用权出让收入达到26836亿元，同比增长49.6%，引发出了背后的卖地热潮及房价问题。2013上半年全国的土地市场呈现一片高温景象，出让金同比增长明显，前十名城市的土地出让金近4618亿元，同比2012年同期1754亿元增长近263%。企业疯狂的抢地行为不仅源于对未来市场的乐观预期，更重要的是上半年较为宽松的融资环境。但随着“钱荒”事件潜移默化的影响，土地市场有望在2014年逐步回归“理性”。

需要警惕的是市场风险逐渐加大，2013年钱荒事件虽然已经平息，但对市场造成的心理预期动荡和央行关于货币流动性的控制势必影响整个房地产市场。另外，美国退出QE的预期加速了资本外流，改变了海外的融资环境。尽管短期内品牌企业的资金较为充裕，为保持良好的资金链状况，房企在土地市场将更为谨慎，地王项目和高溢价地块的比率将较开始出现下降。

2013年土地市场的回升源于企业对土地升值的预期，新型城镇化规划为土地升值提供了政策预期。而实体经济的疲弱导致房地产投资一支独秀，这也导致了土地的升温，预计短期内土地市场将继续保持热度。

 商业地产出头天

房产领域主体企业在供需不平衡的市场现状面前，开始向产品多元化、行业多元化方向发展，细分领域将受到房企的青睐，已经开始慢慢摆脱对最早高暴利住宅的依赖。因此，大型综合购物中心已经迅速成为不少城市商业零售市场的主力军，而传统的商业物业已经很难满足它们对硬件和软件的要求，这给房地产行业留下了巨大的市场空白，融合传统流通业与地产业的商业地产企业应运而生。

随着地产格局的更替和政策的调整，住宅地产发展开始趋缓，而商业地产市场却焕发出前所未有的活力。2011年，办公楼和商业营业用房销售额同比增长率分别高达16.1%和23.7%；2012年，商业营业用房和办公楼开发投资完成额分别达到9312.00亿元和3367.00亿元，商业营业用房和办公楼销售额分别增长4.80%和12.20%；2013年上半年，商业地产发展势头更为强劲，商业营业用房销售面积同比增长8.30%，办公楼销售面积增长31.70%，商业营业用房销售额增长20.50%，办公楼销售额增长45.70%。

预计未来几年内的商业地产市场将蓬勃发展,在一线城市商业地产开发趋于饱和的背景下，未来商业地产开发将呈现普遍向二、三线城市蔓延的趋势。

另外，在改变经济结构以及区域产业布局的同时，新型城镇化将进一步提高城镇居民的收入水平，从而提升消费对经济增长的贡献率。在这个过程中，新型城镇化将为房地产行业带来新的发展方向及增长潜力，甚至将可能改变房地产行业的规则和格局。作为实体经济发展的衍生需求，房地产市场尤其是商业地产将得到稳定持续的市场需求支撑，实现有持续生命力的、健康的多元化发展。

万达，首创了“商业地产”概念，并探索出“订单地产”的商业模式，形成了涵盖商业地产、高级酒店、文化产业、旅游投资、连锁百货五大产业支柱。

与万达集团商业地产模式演进相对应的，便是其资本运作的逐渐成熟。从最初依靠商铺出售快速回笼资金，到后来的售后返租、只租不售、以售养租，万达集团现金流滚资产模式成形，并最终确立了“开发利润+资产溢价+租金回报”的盈利模式。

现金流滚资产模式建立在不断的项目开发基础之上，以此保证现金流的平衡。这使得万达集团不得不加大销售回款力度，降低风险。在风险防范的角度，万达集团实行企业内部资金封闭管理，每个项目公司不得占用其他分公司资金，金额超过1万元须经总裁亲批。天津项目2003年启动之初，虽然南宁、沈阳、哈尔滨等账面均有上亿资金，但天津依然无法拆借。2007年以后，进行了更加彻底的调整，将所有部门划分为项目前、中、后期三个部分（前期包括拿地、规划设计和招商，中期施工，后期为商业管理、院线管理、百货管理等），项目财务和成本控制实行垂直管理，隶属集团财务部。各地公司没有负债权限，资金由集团统一调配。

短期难放松，长效是趋势

从目前的市场表现、政策环境看，短期之内限购限贷不会退出，而未来长效调控机制将逐步建立健全。长效调控机制主要是以市场、经济的手段调控房地产市场，使市场平稳运行，将更多地采用税收、信贷等经济和法律手段进行调控，从完善住房用地供应体系、房地产税收制度、金融制度和推进住宅产业化等方面来建立健全。在房价上涨的压力之下，房产税扩围预期强烈，从试点的细则猜想，扩围城市对增量征税的可能性增大。

房企则更需要重新审视市场现状及应对措施，加强资金规划管理，提高资金预测准确度，制定可持续的、动态的资金链策略。及时掌握政策与市场，更好的控制规避风险应对市场。

“有人1000亿元的现金流，两年转一次，一年是500亿元。我500亿元的现金流，一年转四次，是2000亿元。你说哪个资金紧张?我是在流动性和运行效率上下功夫，解决人家看不懂的现金流问题。”

“绿地近几年给人的感觉是很激进。成长快确实容易犯错，但我认为，发展慢可能更危险。资金的健康程度不能看投资多少，而应该看现金流，看流动性。”

关于绿地的资金运筹

在融资方面，绿地坚持不断拓宽融资渠道，创新融资模式，通过增加融资品种、优化融资结构来降低融资成本、分散降低融资风险。融资渠道方面，以银行融资为主，辅以其他融资渠道。随着海外业务的开拓，境外资本平台的建立，也在积极拓展海外融资渠道。同时，从企业内部来看，绿地一方面提高资金运筹能力，加快资金周转，另一方面增强总部资金管控调度，充分发挥资金集聚效应，为企业业务规模跨越式增长提供资金保障。