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房地产行业资金管理特点揭秘!管理复杂性与运筹互补性共存


文/吴乐意

刊于《财资中国|财富风尚》2018年5月刊

《财资中国》围绕“产业链+财资”的融合,选取了汽车、医药、家电和地产这四个产业链中的典型企业,以财资赋能视角对产业链财资管理和企业管理效能进行解剖,揭示财资赋能全产业链经营和企业金融效能提升之道。上期我们介绍了《家电产业链财资效能解剖》。本文将解析地产产业链全景视图+财资管理重点。

《房地产行业资金管理特点揭秘!管理复杂性与运筹互补性共存》

房地产行业是中国重要的支柱和民生产业,它的发展态势关系到整个国民经济的稳定发展和金融安全。随着中国经济的快速发展,房地产行业也由前些年的狂热阶段进入到了全面调整的阶段。总的来说,中国的房地产行业呈现周期性、资本密集型、政策敏感度高、地域性明显等特点。

地产产业链全景视图

房地产业是我国国民经济的重要组成部分,房地产业对其他相关行业所产生的关联度比其他行业更强,它所带动的上游相关产业和下游相关产业,不仅链条长、范围广,而且能够带动其他行业质量的提高和产业的增长,包括有关产业的转型。

房地产产业链包括房地产和被房地产拉动的钢筋、水泥、机械、家电、家纺等产业。它除了受房地产行业影响外,还受到了宏观经济等其他的因素影响。房地产产业链很长,包括前期策划分析、征地、拆迁、规划、设计、施工、预销售、产权登记发证以及物业管理,影响到房地产金融、信托、资本市场、互联网、节能、环保、低碳、钢铁、煤炭、水泥、玻璃、家具、汽车、装修、电器等(如图)。

《房地产行业资金管理特点揭秘!管理复杂性与运筹互补性共存》

▲图 地产产业链图

房地产产业链财资管理重点

资金犹如血液渗透于企业的每一个组织层面,是企业生存和发展的重要基础。作为资金密集型企业的房地产因其行业的特点,资金周转期限长、资金需求量大、资金投资集中(尤其是前期投入巨大),故其对资金的依赖更是如此。目前,我国整个房地产企业的资金管理呈现以下特点:

资金管理的复杂性

房地产开发经营的投入产出周期一般都比较长、开发经营涉及面广,同时因其下属公司地域分散,资金管理链条较长。故其往往受国家宏观政策因素影响,同时又受到社会经济等因素的影响,因此其资金运筹较其他行业表现得更为复杂。

资金运筹的互补性

房地产的开发和投资都具有阶段性,随着分阶段的逐步投入,期间资金也在逐步的回收,特别是期房交易的存在,使得资金运筹方面存在投资和回收的互补性。回收的资金可以继续投入商品房的再开发,而不断开发,又可以使自有资金不断回收,实现资金使用最大化。

房地产行业是一个资金密集型行业,往往伴随着高负债、融资形式单一和资金回款的问题,因此,房地产企业要采取以下几点措施,来完善资金管理:

(1)拓展融资渠道;

(2)优化资本结构,调整长短债比例;

(3)资金集中管理;

(4)灵活销售,加快收款;

(5)完善预算管理。

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